Merkez Bankası politika faizinin yüzde 50 düzeyinde seyretmesi Türk Lirası'na olan talebi artırırken ABD Doları'ndaki ateşi söndürdü. Uygulanan yüksek faiz aynı zamanda yatırım yapmak ya da konut almak için banka kredisi kullanmayı kârlı bir seçenek olmaktan çıkardı. Bu durum Türkiye'de konut alım-satımının önemli ölçüde azalmasına yol açtı.
Yaklaşık 3 yıldır tırmanma sürecinde olan konut fiyatlarındaki 'balon' bir süredir sönme sürecine girerken emlak piyasasındaki durgunluğun en az bir yıl daha devam etmesi bekleniyor.
Bu ortamda vatandaşlar "Konut almak için en uygun zaman nedir?", "Konut almak için ne kadar süre beklemeliyim?" gibi soruları sıkça sormaya başladı.
Emekli maaşlarına müjdeli haber geldi! Merakla beklenen maaş farkı ödeme...
BÜYÜKDUMAN: BİRAZ DAHA BEKLEYELİM
Emlak iktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, vatandaşların konut yatırımı yapmak için bir süre daha beklemesi gerektiğini söylüyor.
Mesele Ekonomi adlı Youtube kanalında merak edilen soruları cevaplayan Büyükduman, kriz öncesi dönemde konut fiyatlarının, bir çalışanın ortalama yıllık gelirinin 5 katı düzeyinde seyrettiğini ancak son yıllarda bu makasın açıldığını ve bir ev fiyatının yıllık gelirin 8 katına tırmandığını söyledi.
Ahmet Büyükduman şu yorumda bulundu:
"Türkiye'de gelir ile konut fiyatı arasındaki denge bozuldu. Bunun düzelmesini beklememiz lazım. Peki nasıl bekleyeceğiz? Ya konut fiyatı aşağıya gidecek ya da gelirler yukarıya gidecek. Muhtemelen (kişi başı) gelir yukarıya gidecektir. Onu da biraz bekleyeceğiz."
Türkiye, tansiyonun yüksek olduğu denizlerde doğalgaz ve petrol arayacak: Oruç...
FİYATLARI YABANCILAR MI YÜKSELTTİ?
(Konut piyasasındaki anomalinin sebebi yabancılar mı?)
Sebebi yabancıların alımı değil. Konuttaki temel olay aslında üretim sürecinin uzun olmasıdır. Yani bugün konut üretme kararı verip konutu imâl edip piyasaya sürmek yaklaşık 3 yıl sürüyor.
Dolayısıyla bu şu demek: Sizin konut üretmeye karar verdiğiniz konjonktürle konutu bitirdiğiniz dönemdeki konjonktür arasında dünya kadar şey olmuş olabilir.
Biz bugünkü talebe göre konut üretimine başlıyoruz ama bitirdiğimiz zaman durum bambaşka bir yere gitmiş olabiliyor. Esasen dünyanın her yerinde gayrimenkul sektörü çevrimsel, döngüsel bir hareketlenme gösterir.
İşlemler bir talep şokuyla başlar. Bu şok, demografik kaynaklı olabilir. Yani sizin ülkenize birdenbire 3-5 milyon mülteci gelebilir. Bu da fiyatları yukarıya taşır. Çünkü arz, hemen talebe uyumlanamaz. Konut üretmek ekmek üretmeye benzemez. Bugün Bismillah deseniz 3 yıl sürüyor.
Kısa vadede konut arzı esnek değildir. Herhangi bir talep şokunda konut fiyatları tırmanır. Bu durum kâr marjının yükselmesi anlamına gelir. Sonra piyasa konut üretmeye yüklenir. Sonrasında arz artmış olur ve fiyatlar yeniden başka bir dengeye doğru gider.
Kredi faiz oranlarından kaynaklanan bir şok da ortaya çıkabilir, Türkiye'de sık sık olduğu gibi. Devlet düşük faizle piyasaya girdiğinde bir talep şoku yaratılır. Bu, konut sahiplerine servet transferi anlamına gelebilir.
Hülasa, arz ve talep arasındaki senkronizasyonsuzluk, konut fiyatlarında sürekli bir dalgalanmaya sebep oluyor. Bunun biri demokrafik faktör olabiliyor ama Türkiye'de pek çok faktör iç içe giriyor.
Emekliye lokum gibi müjde! Kök maaş hesaplamaları değişti: Yeni zamlar...
BİR KONUT KAÇ OTOMOBİL EDER?
(Celal Erdoğdu'nun "Bir konut kaç otomobil eder? İstanbul'da ortalama konut 2,7 Toyota Corolla ediyor. Uzun dönem ortalama 3,8 Corolla" şeklindeki Twitter mesajından ne anlamalıyız?)
Otomobil fiyatı ucuzluyor anlamına gelebilir. Aslında böyle bir denklem yok. Ama uzun dönemli Toyota Corolla ortalamasını takip edebiliriz.
Türkiye'den dev adım! Dünyada sadece 6 ülkede var: O platform...
KONUT ALMAK İÇİN EN DOĞRU ZAMAN?
(Konut almak için en doğru zaman nedir?)
En doğru zaman sizin finansman yapınıza bağlıdır. Aslında herkesin hikayesi farklıdır. Ama eğer nakit varlığınız varsa konut almak için en doğru zaman, fiyatlar yukarıya çıkmadan önceki zamandır. Peki bunu nasıl bilebiliriz?
Faiz oranlarının yüksek, talebin zayıf ve arzın çok olduğu bir dönemde eğer özkaynağınızla yatırım yapacaksanız konut almak için doğru zamandır.
Ama paranız yok, kredi kullanacaksınız, yüksek faizlerle bu işe girerim diyorsanız, peki o taksitleri ödeyebilecek misiniz? Çünkü Türkiye'de 10 yıllık finansman planı yapmak çok zordur.
Dolayısıyla özkaynakla finansman yapıyorsanız, evet, önümüzdeki günler, hatta 6 ay sonrası falan konut almak için çok iyi bir yatırım iklimi olabilir.
Krediyle yatırım yapmak için en uygun zaman ise sizin krediyi ödeme gücünüzün, taksit ödeme gücünüzün en müsait olduğu zamandır. Çünkü kredi faizleri daha sonra gittikçe düşecektir ama bu, konut fiyatlarını yükseltecektir.
Dolayısıyla kredi kullanacaklar için 'ilk kredi kampanyası' dönemi... Özkaynağını kullanacaklar için de önümüzdeki 6 ay veya 1 sene gibi dönemler uygundur. (2024 sonbaharı-2025 kış ayları)
Yorum Yaz